Der Bundestag hat am 10.02.2021 die Umsetzung der europäischen Warenkauf-Richtlinie (EU) 2019/771 beschlossen. Die Warenkauf-Richtlinie ersetzt die Verbrauchsgüterkaufrichtlinie und bezieht sich wie diese nur auf Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern (B2C).
Die Änderung des Sachmangelbegriffs des § 434 BGB wurde nach dem Regierungsentwurf aus systematischen Gründen jedoch auch in den allgemeinen Teil des Kaufrechts übernommen und betrifft somit alle Verträge, also auch solche zwischen Unternehmen (B2B) und auch Verträge, die sich nicht auf digitale Produkte beziehen.
Der Sachmangelbegriff des § 434 BGB wird durch die Umsetzung der Warenkauf-Richtlinie grundlegend reformiert. Bisher war es nach der aktuellen Gesetzeslage für die Mangelfreiheit einer Sache ausreichend, wenn diese die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Es kommt nicht darauf an, ob die Sache sich auch für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder die übliche Beschaffenheit aufweist. Dieser Vorrang der Beschaffenheitsvereinbarung – der im B2B-Bereich eine zentrale Rolle spielt – wird durch die Reform aufgegeben. Eine Sache kann also auch mangelhaft sein, obwohl sie die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat. Dies kann im B2B-Geschäft vertraglich anders geregelt werden, beim Verbrauchsgüterkauf jedoch nur strengen Voraussetzungen.
Nach dem Gesetzesentwurf des § 434 BGB ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
§ 434 BGB und die Änderungen gelten auch für Immobilienkaufverträge und insbesondere auch für Grundstückskaufverträge mit Bauverpflichtungen nach § 650u BGB.
Die Änderungen müssen daher in die bestehenden Bauträgerverträge aufgenommen und in den AGB ab dem 1. Januar 2022 adressiert werden.
