Es war naheliegend – nun hat der BGH es entschieden: Die Vereinbarung einer nicht rückerstattungsfähigen Reservierungsgebühr ist zwischen Immobilienmakler und Kaufinteressent unwirksam. Im konkreten Fall sollte die an den Makler entrichtete Reservierungsgebühr bei einem Zustandekommen des Kaufvertrags auf die Maklerprovision angerechnet werden. Bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags soll die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen sein.
Obgleich die Reservierungsvereinbarung nachträglich – räumlich getrennt von dem Maklervertrag – geschlossen worden ist, stellt diese keine eigenständige Vereinbarung, sondern eine unselbstständige Nebenabrede zum Maklervertrag dar, deren Hauptleistungspflichten im Wege der AGB-Inhaltskontrolle, §§ 305 ff. BGB, kontrollfähig sind. Zwar wird durch die Zahlung der Reservierungsgebühr die Verpflichtung des Maklers, die Immobilie anderen Kaufinteressenten für einen gewissen Zeitraum nicht anzubieten, honoriert. Indes nimmt jene Vereinbarung auf ein angemessenes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung (Äquivalenzverhältnis) nicht hinreichend Rücksicht und ist daher mit dem wesentlichen Grundgedanken des Vertragsrechts nicht vereinbar, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen war. Denn dem Makler wird selbst dann ein Zahlungsanspruch zugebilligt, wenn der Kaufinteressent geldwerte Vorteile aus der Reservierungsvereinbarung nicht erlangt.
Überdies war es dem Verkäufer unbeschadet der Reservierungsvereinbarung möglich das Objekt freihändig zu veräußern oder gar die Verkaufsabsicht aufzugeben. Damit zahlt der Kaufinteressent die Reservierungsgebühr in jedem Fall, ohne Gewähr überhaupt die Möglichkeit zum Erwerb des Objekts zu erhalten. Zumal der Nutzen des Kaufinteressenten durch die bedingungslose Zahlungsverpflichtung weiter eingeschränkt wird. Indem ihm ein Rückzahlungsanspruch nicht zugebilligt wird, bindet er sich durch die Reservierungsvereinbarung bereits wirtschaftlich und gibt dementsprechend mit Blick auf die Kaufentscheidung einen Teil seiner Dispositionsfreiheit auf.
Ob die Reservierungsvereinbarung über deren inhaltliche Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hinaus nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB formunwirksam und damit nach § 125 S. 1 BGB nichtig ist, ließ der BGH offen.
